Die Kurzantwort vorweg

Ja, die laufende Reinigung einer Tiefgarage ist grundsätzlich umlagefähig. Sie zählt zu den Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) und kann auf die Mieter umgelegt werden, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt sind: Die Umlage muss im Mietvertrag vereinbart sein, und es muss sich um regelmäßig wiederkehrende Reinigungsarbeiten handeln. Einmalige Sonderreinigungen gehören nicht dazu. In diesem Beitrag erklären wir die Details für Vermieter, Hausverwaltungen, Eigentümergemeinschaften und Mieter.

Was sind Betriebskosten überhaupt?

Betriebskosten sind nach § 1 BetrKV alle Kosten, die dem Eigentümer laufend durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes und des Grundstücks entstehen. Entscheidend ist das Wort laufend: Es geht um wiederkehrende Kosten wie Wasser, Müllabfuhr, Hausmeister oder eben die regelmäßige Reinigung, nicht um einmalige Ausgaben oder Reparaturen. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind ausdrücklich keine Betriebskosten und dürfen nie umgelegt werden.

Die Rechtsgrundlage: § 2 BetrKV

Der Katalog der umlagefähigen Kostenarten steht in § 2 BetrKV. Die Reinigung der Tiefgarage fällt als Reinigung gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile unter die Gebäudereinigung (§ 2 Nr. 9 BetrKV). Dazu zählt die Reinigung aller Gemeinschaftsflächen, die von den Bewohnern gemeinsam genutzt werden, etwa Treppenhaus, Flure, Keller und eben auch Tiefgarage oder Parkdeck, sofern sie zum Gebäude oder Grundstück gehören.

Wichtig für die Abrechnung: Die Kostenart sollte in der Betriebskostenabrechnung klar benannt werden, damit für den Mieter nachvollziehbar ist, welche Leistung abgerechnet wird. Ein pauschaler Sammelposten führt in der Praxis häufig zu Widersprüchen gegen die Abrechnung.

Voraussetzung 1: Die Vereinbarung im Mietvertrag

Ohne vertragliche Grundlage keine Umlage. Der Vermieter darf Betriebskosten nur dann auf die Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht. In den meisten modernen Mietverträgen geschieht das durch einen Verweis auf die Betriebskostenverordnung. Damit ist die Gebäudereinigung, und mit ihr die laufende Tiefgaragenreinigung, in der Regel abgedeckt.

Fehlt eine solche Klausel, bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen, selbst wenn die Kostenart nach BetrKV eigentlich umlagefähig wäre. Für ältere Mietverträge lohnt sich deshalb ein prüfender Blick in die Betriebskostenklausel.

Voraussetzung 2: Nur laufende Reinigung ist umlagefähig

Umlagefähig ist nur, was regelmäßig wiederkehrt: die turnusmäßige Nass- oder Kehrreinigung der Tiefgarage, zum Beispiel ein- oder zweimal pro Jahr in festen Intervallen. Wie oft eine Tiefgarage sinnvollerweise gereinigt wird, haben wir in einem eigenen Beitrag beantwortet: Wie oft muss ein Vermieter die Tiefgarage reinigen?

Nicht als laufende Betriebskosten umlagefähig sind dagegen einmalige oder anlassbezogene Arbeiten, zum Beispiel:

• die erstmalige Grundreinigung nach einem Neubau oder einer Sanierung (Bauendreinigung),
• die Beseitigung einzelner Verschmutzungen wie Ölflecken (mehr dazu: Ölflecken in der Tiefgarage),
• Reinigungsarbeiten im Zuge von Reparaturen oder Instandsetzungen.

Ein bewährter Weg für Vermieter: die Tiefgaragenreinigung in einen festen Reinigungsvertrag mit klaren Intervallen überführen. Dann ist der laufende Charakter dokumentiert und die Position in der Abrechnung sauber belegbar.

Auf wen dürfen die Kosten verteilt werden?

Die Reinigungskosten der Tiefgarage dürfen nur den Mietern in Rechnung gestellt werden, die auch tatsächlich einen Stellplatz gemietet haben. Wohnungsmieter ohne Stellplatz müssen an den Garagenkosten nicht beteiligt werden und sind bei der Verteilung herauszurechnen. In der Praxis wird dafür meist ein eigener Verteilerschlüssel je Stellplatz gebildet.

Wer generell wissen möchte, wen die Reinigungspflicht trifft, findet die Grundlagen hier: Wer muss die Reinigung einer Tiefgarage übernehmen?

Sonderfall Eigentümergemeinschaft (WEG)

Gehört die Tiefgarage zum Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft, trägt zunächst die Gemeinschaft die Reinigungskosten. Sie laufen über das Hausgeld und werden nach dem vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel verteilt, im Regelfall nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG). Seit der WEG-Reform kann die Gemeinschaft für einzelne Kostenarten auch eine abweichende Verteilung beschließen, etwa dass nur die Stellplatzeigentümer die Tiefgaragenkosten tragen.

Vermietet ein Eigentümer seine Wohnung samt Stellplatz, kann er seinen Anteil an den laufenden Reinigungskosten wiederum als Betriebskosten an seinen Mieter weitergeben, sofern der Mietvertrag das vorsieht.

Gewerbemietverträge

Im Gewerbemietrecht gilt weitgehend Vertragsfreiheit. Welche Kosten umgelegt werden, richtet sich allein nach dem Mietvertrag, der auch weiter gefasste Umlagen erlaubt als im Wohnraummietrecht. Für Bürogebäude, Einkaufszentren oder Hotels mit Tiefgarage ist die professionelle Reinigung üblicherweise Teil der umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Entscheidend bleibt eine klare, transparente Regelung im Vertrag.

Praxis-Tipps für Vermieter und Verwalter

• Betriebskostenklausel prüfen: Verweist der Mietvertrag auf die BetrKV oder listet er die Gebäudereinigung auf? Dann ist die laufende Tiefgaragenreinigung abgedeckt.
• Feste Intervalle vereinbaren: Ein Reinigungsvertrag mit regelmäßigem Turnus macht die Position unangreifbar und hält die Garage dauerhaft in gepflegtem Zustand.
• Sauber abgrenzen: Sonderreinigungen und Instandsetzungen getrennt beauftragen und nicht in die Betriebskostenabrechnung mischen.
• Richtig verteilen: Garagenkosten nur auf Stellplatzmieter umlegen und den Verteilerschlüssel in der Abrechnung ausweisen.
• Kosten realistisch planen: Was eine professionelle Tiefgaragenreinigung kostet, zeigen wir transparent hier: Was kostet eine Tiefgaragenreinigung?

Häufige Fragen

Ist die Tiefgaragenreinigung umlagefähig?
Ja. Die laufende, regelmäßig wiederkehrende Reinigung zählt zur Gebäudereinigung nach § 2 Nr. 9 BetrKV und ist umlagefähig, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht.

Welche Reinigungskosten sind nicht umlagefähig?
Einmalige Arbeiten wie Bauend- oder Grundreinigungen, anlassbezogene Sonderreinigungen und alles, was zur Instandhaltung oder Instandsetzung gehört.

Müssen Mieter ohne Stellplatz mitzahlen?
Nein. Die Kosten der Tiefgaragenreinigung dürfen nur auf die Mieter verteilt werden, die einen Stellplatz gemietet haben.

Wie läuft es in der Eigentümergemeinschaft?
Die Kosten trägt die Gemeinschaft über das Hausgeld, verteilt nach Miteigentumsanteilen oder nach einem abweichenden Beschluss. Vermietende Eigentümer können ihren Anteil per Mietvertrag weitergeben.

Fazit

Die laufende Tiefgaragenreinigung ist als Teil der Gebäudereinigung nach § 2 Nr. 9 BetrKV umlagefähig, wenn der Mietvertrag die Umlage vorsieht. Nicht umlagefähig sind einmalige Sonder- und Grundreinigungen sowie alles, was zur Instandhaltung gehört. Verteilt werden dürfen die Kosten nur auf die Nutzer der Garage. Wer die Reinigung in feste Intervalle mit einem professionellen Dienstleister überführt, bekommt beides: eine rechtssichere Abrechnungsposition und eine Tiefgarage, die Werterhalt und Sicherheit der Immobilie stützt. Einen Überblick über unsere Leistungen finden Sie hier, telefonisch erreichen Sie uns kostenfrei unter 0800 6677717.

Quellen und Rechtsgrundlagen

• § 1 BetrKV: Betriebskosten (gesetze-im-internet.de)
• § 2 BetrKV: Aufstellung der Betriebskosten, dort Nr. 9 Gebäudereinigung (gesetze-im-internet.de)
• § 16 WEG: Nutzungen und Kosten (gesetze-im-internet.de)
• Haufe: Betriebskosten richtig zuordnen, Gebäudereinigung
• mietrecht.com: Umlagefähige Betriebskosten

Hinweis: Dieser Beitrag informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Stand: September 2026.